Steeds vaker krijgen potentiële kopers geen lening van de bank voor de aankoop van een nieuwe woning. Dat zeggen vastgoedmakelaars en notarissen. Dat de banken steeds strenger worden bij de toekenning van een woonkrediet, blijkt ook uit cijfers van bankenfederatie Febelfin. Ruim één op de drie aanvragen worden vandaag niet toegekend.

Uit cijfers van Febelfin, de koepelfederatie voor de banksector in ons land, blijkt dat de eerste negen maanden van dit jaar 35,5% van de aanvragen voor een hypothecair krediet niet is toegekend. Dat is – op coronajaar 2020 na – het hoogste aan­deel in de laatste tien jaar, leert een analyse van HLN. De 35,5% aan niet-toegekende kredieten staat voor 37,3% van het totaal aangevraagde kredietbedrag.

Volgens Febelfin zelf zegt het cijfer bijzonder weinig. Het aan­tal aanvragen dat niet uitmondt in een hypothecair krediet schommelt de afgelopen jaren voortdurend rond de 30%, benadrukt de federatie. Bovendien gaat het volgens de sector niet allemaal om aanvragen die geweigerd worden door de banken. Potentiële kopers kloppen altijd bij meerdere banken aan als ze een krediet willen afsluiten, zegt woordvoerster Isabelle Marchand. Zeker bij gestegen rentevoeten zullen consumenten geneigd zijn om de concurrentie meer te laten spelen en bij meerdere kredietgevers aanbiedingen op te vragen. Dit betreffen dus niet per se allemaal weigeringen vanuit de bank, klinkt het. Ook het type krediet dat wordt aan­gevraagd heeft een impact op de toekenningsgraad, beklem­toont Febelfin.

Geen risico’s meer

Andere spelers in de vastgoedsector merken wél een duide­lijk verschil. Het gebeurt steeds vaker dat een verkoop afspringt omdat de kandidaat-koper geen lening krijgt bij de bank, zegt Bart Van Opstal, woordvoerder van federatie notaris.be. Ook vastgoedmakelaar en marktleider ERA bevestigt dat het aan­tal kopers dat last minute z’n plannen moet afblazen omdat ze geen lening krijgen, toeneemt.

Volgens de betrokkenen zijn er verschillende oorzaken. Veel potentiële kopers onderschatten de impact van de snel ge­stegen rente, waardoor ze geen lening krijgen voor de koop die ze voor ogen hadden, zegt Johan Krijgsman, CEO van vastgoedmakelaar ERA. Al wordt vooral naar de banken zelf verwezen. Die zijn nog strenger geworden. Zij willen helemaal geen risico meer nemen. Vroeger keurden ze bij manier van spreken één twijfelgeval op de tien goed. Vandaag geen en­kel meer.

Negatief effect

Vlaams Parlementslid Robrecht Bothuyne (CD&V), die deze week een plan voorstelde om de wooncrisis aan te pakken, is ervan overtuigd dat de hogere eisen rond de eigen inbreng een negatief effect hebben. Volgens regels van de Nationale Bank mag maximaal 35% van de kredieten die een bank uitreikt de volledige aankoopwaarde dekken. Voor de overige kre­dieten is 10 tot 20% eigen inbreng vereist. Jonge kopers zijn niet in staat om zoveel geld neer te tellen, zegt Bothuyne. Hij pleit voor een overheidswaarborg voor kopers die minder eigen inbreng hebben. Zo kunnen zij wel een lening krijgen.

Terugbetalingscapaciteit

Volgens John Romain, CEO van kredietadviseur Immotheker Finotheker, maken de strengere energienormen het ook moei­lijker om een lening te krijgen. Sinds 2023 zijn kopers van een woning met energielabel E of F verplicht om die binnen de vijf jaar te renoveren tot minstens label D. Bovendien wordt die norm in de toekomst strenger. Potentiële kopers moeten niet alleen de kosten voor de woning kunnen dragen, maar ook die voor eventuele verbouwingen. Bankiers houden daar rekening mee, zegt Romain.

Al is er nog meer: banken kijken of je ooit achterstand had bij betalingen, of je in het rood gaat op je rekeningen, of je in het verleden – tijdens corona, bijvoorbeeld – betalingsuitstel hebt gevraagd, enzovoort. Op die manier bepalen ze hoe krediet­waardig je bent, zegt Romain. Voor Febelfin is de terugbeta­lingscapaciteit de allerbelangrijkste factor bij de beoordeling van kredietaanvragen. Elk dossier wordt individueel beoordeeld. Uiteindelijk is niemand gebaat bij kredieten die niet terugbetaald worden, zegt Marchand.

Vage acceptatievoorwaarden

Romain hekelt dat de precieze acceptatievoorwaarden waar­op banken zich baseren om een lening al dan niet toe te wijzen bij sommige kredietgevers veel te vaag zijn. Het is een zwarte doos. Zelfs de adviseurs in de bankkantoren weten niet precies wat de juiste acceptatiecriteria op de hoofdkwartieren zijn. Anders zouden er niet zoveel dossiers worden afgewezen. Bovendien moeten banken niet zeggen waarom ze iemands leningaanvraag weigeren. Ze moeten enkel meedelen welke lijsten ze geconsulteerd hebben.

Notaris Bart Van Opstal raadt potentiële kopers aan bij een aankoop een clausule op te nemen. Met een opschortende voorwaarde die stelt dat de koop alleen doorgaat wanneer je als koper ook een lening van de bank krijgt. Daarmee voorkom je mogelijk veel miserie. Want wanneer je die clausule niet hebt, kan de verkoper je voor de rechter slepen of een schadever­goeding eisen. Die bedraagt meestal het voorschot dat je bij een aankoop betaalt, goed voor 5 of 10% van het aankoopbedrag. Als dat gebeurt, zijn veel mensen hun spaargeld kwijt. Daarom heb je alle baat bij een opschortende voorwaarde.

Bron: CIB