De Belgische huizenmarkt is Europees gezien de meest betaalbare, zo blijkt uit de ‘Deloitte Property Index’. Toch als je de prijs van woningen vergelijkt in functie van het brutoloon; België is daarmee van de derde plaats in 2022 naar de eerste plaats gesprongen inzake meest betaalbare woningen in Europa. Noorwegen en Denemarken komen als verrassende nummers twee en drie uit de bus. De minst betaalbare landen zijn verrassend genoeg Tsjechië en Slovakije.

Dat België als hoogste uit de ranking komt, heeft alles met de berekening van de index te maken. Die kijkt hoeveel jaren brutoloon het gemiddeld vergt om een woonst van 70 vierkante meter te verwerven. In België heb je daar 4,3 jaren aan brutoloon voor nodig. In Noorwegen is dat 4,7 jaren. In Slovakije daarentegen is dat liefst 14,1 jaar loon. België wint dus vooral omdat de brutolonen hier tot de hoogste van Europa horen, terwijl vastgoed hier nog niet de gekke prijzen bereikt heeft van pakweg Nederland of regio Parijs. De automatische indexering van de lonen maakt ook dat vorig jaar de lonen hier harder stegen dan in de rest van Europa, waardoor we nog twee plaatsen stegen in de betaalbaarheidsindex.

HOGE KLOOF TUSSEN NETTO- EN BRUTOLOON

Een kritiek op de studie is dat hier gewerkt wordt met bruto- en niet met nettolonen. Het is met het nettoloon dat particulieren een huis moeten afbetalen, niet met het brutoloon. In België is de kloof tussen netto- en brutoloon door de hoge belastingsdruk hoog. Anderzijds kent België heel wat maatregelen die de belastingdruk onrechtstreeks milderen, zoals allerlei cafetariaplannen, maaltijdcheques en salariswagens, waardoor het brutoloon wellicht nog niet zo’n slechte indicator is in de vergelijking. Ook landen als Noorwegen en Denemarken, de nummers twee en drie, staan bekend voor hun hoge belastingen.

Volgens de studie betaalt de Belg ook weinig rente op hypotheken. De gemiddelde rentevoet op hypotheken bedraagt 2 procent, het derde laagste niveau. Belgen gingen de voorbije jaren – toen de rente laag stond – vooral leningen aan met vaste rentevoet. Hierdoor zijn veel Belgen nu goed beschermd tegen de rentestijgingen. Hongarije zit met 9,3 procent gemiddelde rente op hypotheken hier het hoogst.

VERSLECHTERING BETAALBAARHEID MINDER ERG DAN IN BUURLANDEN

Het rapport stelt wel dat huizen in België het afgelopen jaar minder betaalbaar werden tegenover het jaar ervoor, door een combinatie van hogere hypotheekrentes en een verdere stijging van de huizenprijzen in 2022. Dat we nu toch de eerste plaats bekleden op de betaalbaarheidsindex, is dus relatief: de verslechtering van de betaalbaarheid was in België minder erg dan in de buurlanden. Waar we wel slechter scoren, is de uitstaande hypotheekschuld in procent van het jaarlijks bruto-inkomen. Met 100,3 procent staan we hier op plaats vier. Nederland scoort hier het slechtst met een hypotheekschuld die 178 procent van het inkomen bedraagt. In Hongarije is dat maar 16,3 procent. Landen waar het huizenbezit traditioneel hoog ligt – zoals België – hebben een hogere hypotheekschuld dan landen waar vooral gehuurd wordt.

STIJGENDE RENTE ZAL HUIZENPRIJZEN NIET VEEL NAAR BENEDEN DRUKKEN

Het rapport stelt ook dat het in de steden zoals Brussel steeds moeilijker wordt om nog een huis of appartement te kopen wegens de door migratie groeiende bevolking, die gepaard gaat met een beperkte stijging van het woningaanbod. Steeds meer mensen moeten zich daarom noodgedwongen op de huurmarkt richten. Brussel staat met een huurprijs van 14 euro per vierkante meter op de 26ste plaats qua prijs op een ranking van 66 steden. Het duurst is Dublin, gevolgd door Parijs, Oslo, Londen en Amsterdam. Deloitte ziet in België door die krapte ook steeds meer ruimte ontstaan voor cohousing-initiatieven.

De consultants van Deloitte verwachten dat de stijgende rente in België de huizenprijzen niet veel naar beneden zal drukken. ‘De Belgische huizenmarkt is traditioneel stabiel’, stelt het rapport. Daarnaast blijft de vraag naar woningen groot omdat het aantal gezinnen blijft toenemen. Tegelijk volgt het aanbod aan nieuwe huizen en appartementen onvoldoende. De hoge materiaalkosten en duurdere rente maken volgens Deloitte dat heel wat nieuwbouwprojecten af- of uitgesteld worden.

Bron: CIB