Een woning in ons land was in het derde kwartaal van 2023 gemiddeld 1,2 procent duurder dan een jaar eerder. Dat blijkt uit de jongste woningprijsindexen van het Europese statistiekbureau Eurostat. Die geven aan hoe de prijzen van appartementen, huizen en andere woningtypes – vastgelegd in de notariële aktes – evolueren in lidstaten van de Europese Unie. De prijzen stegen in Wallonië, Vlaanderen en Brussel, en dat in ruwweg hetzelfde tempo. De Eurostat-cijfers zijn beperkt tot het derde kwartaal. De vertraging in de huizenmarkt, die in het laatste kwartaal van 2023 begon en die de vastgoedmakelaar ERA begin dit jaar meldde, is dus nog niet zichtbaar. De Eurostat-cijfers tonen hoe dan ook dat de Belgische markt beter standhoudt dan die in de rest van Europa. Jaar op jaar daalde de gemiddelde prijs van een woning in de EU met 1 procent.

“Vooral in Luxemburg en in sommige Scandinavische landen, maar ook in Duitsland, werden woningprijzen behoorlijk overschat” Johan Van Gompel, senior econoom KBC

Correctie op overgewaardeerde markt

Ook in onze buurlanden koelde de markt af. De prijzen piekten er telkens in het derde kwartaal van 2022. In het jaar nadien daalden ze in Luxemburg, Duitsland en Nederland met respectievelijk 13,6, 10,2 en 3,8 procent, forser dan het EU-cijfer. De Franse markt hield met een daling van 1,5 procent iets beter stand. Volgens Johan Van Gompel, vastgoedexpert en senior econoom bij KBC, gebeurde een correctie op een overgewaardeerde vastgoedmarkt. “Vooral in Luxemburg en in sommige Scandinavische landen, maar ook in Duitsland, werden woningprijzen behoorlijk overschat.”

Overwaardering in België beperkt

In België was de overwaardering minder groot, zegt Van Gom[1]pel. “Bovendien heeft onze economie goed standgehouden tijdens de pandemie, de energiecrisis en de periode van hoge inflatie. Inkomens bleven beschermd door de overheidssteun en de automatische indexering. Ook onze arbeidsmarkt bleef overeind. Dat is belangrijk voor de woningmarkt: om een woning te kunnen kopen, moet je een job hebben.”

Dat België tegen de Europese stroom in gaat, is niet nieuw. Een analyse van de cijfers leert dat de Belgische woningprijzen bij eerdere Europese afkoelingen meestal bleven stijgen. In 2008, aan het begin van de kredietcrisis, zakten de prijzen in de EU in twee opeenvolgende jaren. Na de crisis in 2011 was er een afkoelingsperiode van bijna drie jaar.

Atypische stabiliteit

Een jaar na de piek van de woningprijzen van 2008 was België met een daling van amper 1,5 procent de beste presteerder in de EU, op Duitsland na. Een jaar na de piek van 2011 stonden de prijzen in ons land bijna 3 procent hoger, terwijl de Europe[1]se prijzen 2,5 procent waren gedaald. Ook langer na de piek valt de atypische stabiliteit van de Belgische markt op. Ook in de omgekeerde richting schommelt de Belgische markt minder. De huizenprijzen in Duitsland en Luxemburg stegen sinds 2010 tot vier keer sneller dan in ons land, maar worden nu sterker gecorrigeerd. De Nederlandse markt koelde in 2014 af en verdubbelde vervolgens weer. De Franse markt maakte een vergelijkbare beweging, maar iets minder uitgesproken. Verklaren waarom de ene markt stabiel is en de andere veel volatieler, is niet vanzelfsprekend, zegt Van Gompel. “Dat heeft vaak te maken met specifieke kenmerken van de woningmarkt, de kredietmarkt en de economie”, zegt de KBC-econoom. “Dat de Duitse markt een sterke correctie kent, komt mee doordat de Duitse economie het almaar minder goed doet.” Die kromp in 2023 met 0,3 procent.

Bron: CIB