Even opmerkelijk is dat staatssecretaris van Begroting Alexia Bertrand er als de kippen bij was om negatief te adviseren over een verhoogde fiscale aantrekkelijkheid. De roerende voorheffing moet wat haar betreft op 30% blijven. Geen herhaling dus van de wortel die de Belgen vorig jaar werd voorgehouden: een halvering naar 15%. Volgens de staatssecretaris is het voor de Staat vandaag interessanter om te lenen op 10 jaar dan om een staatsbon met verkort verloop (1j – 3j) uit te brengen.

Activering spaarkapitaal
Vraag is of de meerderheidspartijen elkaar nog iets zullen gunnen voor het einde van het legislatuur dan wel of de strijd nu al tot op het bot gestreden wordt? An sich zijn dat echter oppervlakkige vragen. Een initiatief als de staatsbon legt meer fundamentele discussies bloot. Het gaat vooral over welke soort investeringen de overheid best zou aanmoedigen.

De Belgische bevolking zit op een gigantische massa spaarkapitaal. Een ‘activering’ daarvan zou op tal van domeinen het verschil maken. Denk maar aan het extra aanbod dat we nodig hebben op de huurmarkt en aan studentenhuisvesting. Net daar gaat de overheid de mist in.

Op 7 februari publiceerden we de Huurbarometer met de gemiddelde prijzen voor 2023. We noteerden een stijging met 6,4%. Sinds 2021 zijn de prijzen met 11,3% toegenomen. De Huurbarometer wekte een politieke discussie los over het woonbeleid. Terecht, want onze toekomstverwachtingen zijn niet positief: investeringen in huurwoningen zijn stilgevallen en het nieuwbouwsegment (inclusief vernieuwbouw) zit diep in het slop.

In het Vlaams Parlement concludeerde minister van Wonen Matthias Diependaele terecht dat die stijging van de huurprijzen onder het niveau van de inflatie zit. Ter vergelijking: als je de loonindexaties in PC 200 optelt, zit je aan een koopkrachtverhoging van 14,5% sinds 2021 (3,58% in 2022 + 11,08% in 2023). In reële termen zijn de huurprijzen dus gedaald.

Investeerders keren huurmarkt de rug
Die lezing van de cijfers is volledig correct. Meer zelfs, deze conclusie werd ook in ons persbericht gemaakt. Maar het is belangrijk om de volledige boodschap te brengen. Ook in 2024 verwachten we immers stevige prijsstijgingen. Het inflatieeffect zal pas dan ten volle verwerkt zijn. Bovendien zal het aanbodtekort zich dan meer in de prijzen beginnen vertalen.

Dat was de centrale boodschap van de Huurbarometer: sinds de stijging van de rentevoeten hebben investeerders de huurmarkt de rug toegekeerd. Nu de rentevoeten ietwat stabiliseren, keren die niet meteen in grote getale terug. De golf van nieuwbouwappartementen die extra aanbod creëren, is geheel gaan liggen.

De staatsbon is zowat de perfecte illustratie waarom. In 2023 had de staatsbon een rendement van 2,81%. Dat is zeer behoorlijk in vergelijking met de rentes die banken aanbieden op zicht- en spaarrekeningen. Dat was net de bedoeling: de staatsbon is ingevoerd om de banken concurrentie aan te doen en hen zo tot renteverhogingen te bewegen.

Concurrentienadeel van onroerende versus roerende investeringen
Wat de federale regering daarbij uit het oog verloor, was dat de staatsbon ook concurrentieel was aan andere investeringen. En dat net in een tijd waarin onroerende investeringen globaal minder interessant werden.

Dat is eigen aan periodes van stijgende rentevoeten. Die hebben een onmiddellijke impact op roerende investeringen, terwijl onroerende spaarproducten pas geleidelijk aan waarde winnen. Op roerende investeringen stijgt het direct rendement, in de vorm van een hogere intrest. Bij onroerende investeringen vertaalt een hogere rente zich hoofdzakelijk in een hoger indirect rendement, zijnde de meerwaarde bij latere wederverkoop. Het direct rendement (=de ontvangen huurgelden afgezet tegen de investeringskost) blijft in het beste geval stabiel.

Het direct rendement op een investering in een huurwoning ligt tussen 2,5% en 3,5%. Bij nieuwbouwappartementen is dat een stukje lager, omdat de instapkost hoger ligt en die instap[1]kost niet 100% kan worden vertaald in een hogere huurprijs. Toch zijn nieuwbouwappartementen lang een mooie investering geweest. In tijden van lage intresten en lage inflatie was 2,3% een mooie opbrengst. Zeker omdat de rente op roerende investeringen nagenoeg nihil was.

Die tijden zijn voorbij. De overheid blijkt dat niet te beseffen. Nochtans is de Bijbelse metafoor van de 7 vette en 7 magere jaren niet uit de lucht gegrepen. Naarmate intrestvoeten stijgen, verhoogt het concurrentienadeel van onroerende versus roerende investeringen. De waardevastheid en het indirect rendement via meerwaarde blijven goede argumenten om voor onroerend te gaan. Maar wie zoekt naar een snelle opbrengst zet zijn geld liever niet al te lang vast. De staatsbon van 1 of 3 jaar, fiscaal ondersteund en met een gegarandeerd rendement van circa 3%, is dan aantrekkelijk.

Vraag is of we er als maatschappij bij winnen om gezinnen met spaargeld naar roerende investeringen te pushen. Liggen de echte uitdagingen niet eerder bij zaken als de wooncrisis, betaalbaar wonen voor de brede bevolking en het injecteren van spaarkapitaal in de reële economie?

“Laat ons het Belgisch spaarkapitaal laten doorvloeien waar het een verschil kan maken: voor een meer betaalbare en grotere huurmarkt” (CIB Studiedienst)

Laat het spaarkapitaal doorvloeien naar huurmarkt
Helaas past de staatsbon in een breder plaatje van maatregelen die onroerende investeringen benadelen. Tel daarbij het afschaffen van het langetermijnsparen enkel voor onroerend goed, het voorstel van het belasten van de reële huurinkomsten in de blauwdruk fiscale hervorming van Van Peteghem (vergelijk het met de verlaagde roerende voorheffing voor de staatsbon), het optrekken van het verkooprecht van 10% naar 12% voor een investering in een huurwoning in Vlaanderen en de afschaffing van het verlaagd btw-tarief sloop/heropbouw voor projecten van promotoren. Dat laatste is zeer relevant aangezien we ook voor een uitdaging van verdichting staan en veel nieuwbouwappartementen onder 6% de voorbije jaren door investeerders werden gekocht.

Wie in de vastgoedsector vraagt naar de reacties op het ballonnetje van een staatsbon zal om deze redenen wellicht weinig enthousiasme ontwaren. Voor vastgoedprofessionals is dat vooral illustratief voor de verkeerde klemtonen die worden gelegd. Laat ons investeringen in huurwoningen en ander onroerend goed net aanmoedigen. Laat ons zo het Belgisch spaarkapitaal laten doorvloeien waar het een verschil kan maken: voor een meer betaalbare en grotere huurmarkt.

CIB Studiedienst