Of je belasting moet betalen op de winst die je maakt wanneer je een woning of appartement verkoopt, hangt af van de concrete situatie. Als je als particulier professioneel belegt in vastgoed – woningen aankoopt met de intentie om ze met meerwaarde te verkopen - zal je via de personenbelasting altijd belastingen moeten betalen op de winst die je maakt bij een verkoop. In dit geval gaat de fiscus er namelijk van uit dat die winst een beroepsinkomen is. De inkomsten worden dan aan de normale tarieven in de personenbelasting belast (tot 50 procent).

Als je je vastgoed puur privé hebt aangekocht, dan gelden er andere regels. Er wordt ook een onderscheid gemaakt tussen een gezinswoning en een tweede verblijf. Als je je gezinswoning met meerwaarde verkoopt, ben je op die winst geen belasting verschuldigd. Hier geldt een vrijstelling. Wanneer je woning een tweede verblijf of opbrengsteigendom is, moet je in specifieke gevallen wél een meerwaardebelasting betalen van 16,5 procent (plus gemeentebelasting).

De voorwaarden
Eerst en vooral moet het gaan om een appartement of gebouw dat je zelf hebt aangekocht of via een schenking hebt verkregen. Indien je vastgoed verkoopt dat je hebt geërfd, is er geen belasting verschuldigd.

Zelfs als de verkoop van jouw (kust)vastgoed aan die voorwaarden voldoet, betekent dit niet noodzakelijk dat je belastingen zal moeten betalen.

Ten tweede word je pas belast op de meerwaarde als je het vastgoed verkoopt binnen de vijf jaar nadat je het zelf hebt gekocht. Als het gaat om een schenking, betaal je belasting op de eventuele winst wanneer je het binnen de drie jaar na de schenking van de hand hebt gedaan. En wanneer er sprake is van een bouwgrond waarop een gebouw wordt opgericht, moeten de bouwwerken zijn gestart binnen de vijf jaar na de verkrijging van de grond en moet het gebouw worden verkocht binnen de vijf jaar na de eerste ingebruikname of de eerste verhuur ervan. Alleen als je je appartement of ander vastgoed verkoopt binnen deze termijnen, kan je belast worden op de meerwaarde.

Meerwaarde verminderen
Maar, zelfs als de verkoop van jouw (kust)vastgoed aan die voorwaarden voldoet, betekent dit niet noodzakelijk dat je belastingen zal moeten betalen. Want voor de berekening van de meerwaarde gaat de fiscus niet zomaar uit van het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs en de verkoopprijs.

Je mag de verkoopprijs namelijk verminderen met de kosten die je voor die verkoop gemaakt hebt. Dit gaat bijvoorbeeld om de commissie die je moet betalen aan een makelaar of de publiciteitskosten voor het adverteren op een immosite.

Als je dat allemaal bij elkaar legt, moet je al een serieuze meerwaarde hebben gekregen om belastbaar te zijn.

Daarnaast mag je ook de aankoopprijs corrigeren, door die te verhogen met een forfait van 25 procent en nog eens met 5 procent per volledig verlopen jaar sinds jouw aankoop of verkrijging. Bij die gecorrigeerde aankoopprijs mag je bovendien alle kosten van uitgevoerde werken door een aannemer tellen. Als je dat allemaal bij elkaar legt, moet je al een serieuze meerwaarde hebben gekregen om belastbaar te zijn.

Stel dat je in 2020 een nieuwbouwappartement aan de kust hebt gekocht voor 300.000 euro en je verkoopt dit appartement in 2024 voor 500.000 euro, dan heb je op vier jaar tijd 200.000 euro winst gemaakt. Voor de fiscus maakte je echter maar 50.000 euro winst. De gecorrigeerde aankoopprijs bedraagt immers 450.000 euro.

Berekening gecorrigeerde aankoopprijs fiscus

300.000 euro + 75.000 euro (forfait 25%) = 375.000 euro

375.000 euro + 75.000 euro (4 jaar x 5%) = 450.000 euro

De belasting van 16,5 procent op de meerwaarde bedraagt in dit geval 8.250 euro. En als je het appartement had verkocht voor 440.000 euro, dan was er voor de fiscus zelfs helemaal geen belastbare meerwaarde geweest.

Bron: CIB